ОФОРМИТЕ ЗАЯВКУ НА ПОИСК СТРОИТЕЛЕЙ:

...
ГлавнаяНовостиНовости РБВозможен ли рост ставок аренды на офисы?
Расценки на строительные работы в Беларуси: Подключение распаечных коробок, шт. = 3,9 - 11,7 $
Расценки на строительные работы в Беларуси: Монтаж малярных уголков, м.пог. = 0,8 - 2,4 $
Расценки на строительные работы в Беларуси: Монтаж и подключение редукторов, ед. = 4,8 - 14,5 $
Расценки на строительные работы в Беларуси: Штукатурка потолка , м.кв. = 4,1 - 12,2 $
Расценки на строительные работы в Беларуси: Грунтовка стен (включая каждый этап), м.кв. = 0,7 - 2,0 $
Расценки на строительные работы в Беларуси: Установка водостоков, м.пог = 2,2 - 6,6 $
Расценки на строительные работы в Беларуси: Оклейка стен сеткой "Строби", "паутинка", м.кв. = 0,8 - 2,4 $
Расценки на строительные работы в Беларуси: Расчистка старой краски стен, м.кв. = 0,9 - 2,8 $
Расценки на строительные работы в Беларуси: Устройство пола из ламината на клею, м.кв = 3,0 - 8,9 $
Расценки на строительные работы в Беларуси: Устройство штробы (под трубу ? -3/4”) в кирпиче, м.пог. = 1,3 - 3,8 $
Расценки на строительные работы в Беларуси: Устройство реечных подвесных потолков, м.кв. = 3,9 - 11,7 $
Расценки на строительные работы в Беларуси: Устройство стен из гипсокартона (1-слой), м.кв. = 4,4 - 13,1 $
Расценки на строительные работы в Беларуси: Циклёвка паркета, м.кв. = 2,7 - 8,0 $
Расценки на строительные работы в Беларуси: Циклёвка паркета, м.кв. = 2,7 - 8,0 $
Расценки на строительные работы в Беларуси: Монтаж и подключение стиральной машины, ед. = 10,9 - 32,8 $
Расценки на строительные работы в Беларуси: Шпатлевка фасада, м.кв = 1,5 - 4,5 $
Расценки на строительные работы в Беларуси: Устройство плинтуса на клею, м.пог. = 1,1 - 3,3 $
Расценки на строительные работы в Беларуси: Установка подрозетников, распаечных коробок в кирпиче, ед. = 1,6 - 4,7 $
Расценки на строительные работы в Беларуси: Шпатлевка потолка, м.кв. = 2,3 - 6,8 $
Расценки на строительные работы в Беларуси: Кладка кирпичная черновая, м.куб = 15,6 - 46,9 $
Расценки на строительные работы в Беларуси: Установка подоконников, ед. = 9,4 - 28,1 $
Расценки на строительные работы в Беларуси: Установка замков, ед. = 4,7 - 14,1 $
Расценки на строительные работы в Беларуси: Устройство кровли из металлочерепицы, м.кв = 2,8 - 8,4 $
Расценки на строительные работы в Беларуси: Монтаж подвесного потолка "Армстронг", м.кв. = 2,7 - 8,0 $
Расценки на строительные работы в Беларуси: Установка оконных блоков (стандартных), ед. = 21,9 - 65,6 $
Расценки на строительные работы в Беларуси: Монтаж трубопровода ПВХ 40-100 мм., м.пог. = 2,7 - 8,0 $
Расценки на строительные работы в Беларуси: Монтаж защитных автоматов, ед. = 2,3 - 7,0 $
Расценки на строительные работы в Беларуси: Устройство пола из ламината с замком, м.кв = 2,7 - 8,0 $
Расценки на строительные работы в Беларуси: Демонтаж стен (перегородок) из ацеида, гипсолита, ГКЛ, м.кв. = 2,3 - 7,0 $
Расценки на строительные работы в Беларуси: Демонтаж плитки (пол, стены), м.кв. = 0,9 - 2,8 $

АНКЕТА РАБОТНИКА

...
02.02.2018 15:00
Печать
Начало года – время, когда арендаторы поднимают вопрос о снижении ставок аренды по действующим договорам. Однако в 2018 г. вопросы задают уже и собственники офисов, только не о снижении, а о возможном повышении ставок. Насколько оно обосновано в 2018 г

По данным «ТВОЯ СТОЛИЦА - НЕДВИЖИМОСТЬ ДЛЯ БИЗНЕСА», за 2017 г. ставки предложения аренды офисов в бизнес-центрах в среднем выросли от 5% до 16%.Но специалисты сразу поясняют, что это лишь ставки предложения, и во многом отражают лишь желания собственников. В то время как приемлемый для рынка уровень арендных ставок, на началоянваря 2018 г. сформирован на следующем уровне:

•           класс «А» = 30 EUR/кв. м. с НДС;

•           класс «В+» = 16 EUR/кв. м. с НДС;

•           класс «В» = 10 EUR/кв. м. с НДС;

•           класс «С» = 7 EUR/кв. м. с НДС.

 - В настоящее время на уровень ставок все в большей степени оказывает влияние уменьшающийся объем свободных офисов, - высказывает мнение руководитель«ТВОЯ СТОЛИЦА - НЕДВИЖИМОСТЬ ДЛЯ БИЗНЕСА» Андрей Астрейко.

 Оптимизм в стабильности рубля

Определенный оптимизм арендаторам внушает экономическая стабильность, и в частности тот факт, что с момента последнего скачка курса валют прошло уже 2 года.

- Стабильность белорусского рубля важна в первую очередь для арендаторов, поскольку большинство из них по части выручки «привязаны» именно к нему. В ситуации отсутствия экономических потрясений, арендаторы чаще начинают задумываться об улучшении условий работы – смене офиса на более комфортный, современный, просторный и т.п. И не только задумываться, но и переходить к реальным действиям.

В качестве примера Андрей Астрейко рассказывает, что до сих пор в Минске остается достаточно компаний различного масштаба, которые арендовали офис еще в период их дефицита, выбрав его в спешке, из того что было. И по определённым причинам, до сих пор вынуждены были оставаться в нем, свыкаясь с дискомфортом неподходящих планировок, отсутствием функциональных благ цивилизации и т.п.

 Свободных офисов все меньше

Несмотря на то, что совокупная офисная площадь действующих бизнес-центров Минска на начало 2018 г. составляла порядка 917 тыс. кв. м., объем свободных и предлагаемых в аренду офисов былочень мал - порядка 25 тыс. кв. м. или менее3% от объема рынка. При этом большая часть свободных офисов приходилась на классы «В» и «С».

По словам Андрея Астрейко, за 2017 г. объем вакантных площадей уменьшился более чем наполовину, стартовав в январе с отметки 57 тыс. кв. м. Причина столь динамичного снижения отчасти кроется в снижении объемов ввода новых бизнес-центров. Например, за 2017 г. в Минске было введено в эксплуатацию всего лишь 20,7 тыс. кв. м. офисных площадей в бизнес-центрах, что на 70% ниже показателя ввода за 2016 г. В то время как объем поглощения офисов (сдача в аренду) за 2017 г. составил порядка 66 тыс. кв. м.

* - объем поглощения может быть выше прогнозируемого за счет выхода ранее не позиционируемых на рынке объектов, а также тех офисных площадей, которые до этого придерживались собственниками бизнес-центров для возможного расширения имеющихся арендаторов.

 

- В текущем году существенное изменение ситуации в отношении предложения площадей в аренду не предвидится, т.е. переизбытка площадей и выход из дефицита на профицит ждать не стоит. Все потому, что несмотря на увеличение объема ввода до45 тыс. кв. м., объем поглощения прогнозируется, как минимум, на этом же уровне, а скорее всего даже и больше. Многое будет зависеть от экономической ситуации в стране. К тому же превалирующая доля вводимых площадей будет относится к классам «В» и «С». Поэтому сложности с выбором просторных офисов в 2018 г. продолжит быть актуальной.

 

500+ в дефиците

Наиболее отчетливо нехватка офисов большого метража (500+ кв. м.) проявляется в сегменте качественных офисов, и в частности по классу «В+».  

- Кто-то может возразить, что в настоящее время качественных офисов достаточно– причем в бизнес-центрах не только классов «А» и «В+», но даже и «В». Но, во-первых, они в преобладающем большинстве имеют небольшую площадь, а во-вторых, не всегда подходят арендатору.

Например, крупные компании всё чаще при поиске офиса начинают с выбора бизнес-центра, а уже потом непосредственно офиса. В 2017 г. к такому подходу пришли и компании среднего формата. И на наш взгляд, это логично - ведь, даже несмотря на то, что сам офис может быть сверхсовременным, бизнес-центр может не подойти. И в бизнес-центре для компаний важно очень многое: начиная от таких внешних признаков, как респектабельность входной группы, реализация зоны рецепции, и заканчивая технологической начинкой и уровнем сервиса, предоставляемым арендаторам.

В результате этого, собственники бизнес-центров класса «В+» в 2018 г. будут иметь рычаг давления на арендаторов за счет ограниченного предложения крупных офисных площадей.

 

Вкладывать в офисы снова выгодно

Еще один фактор, который пока еще не существенно, но все же начинает оказывать влияние, это их инвестиционная привлекательность.

- В связи с наблюдавшимся в 2014-2015 гг. снижением арендных ставок, у многих сложилось мнение, что доходность от сдачи в аренду коммерческой недвижимости снизилась до совсем неинтересных значений. Однако это не так. Сейчас при сдаче в аренду офисов в бизнес-центрах можно рассчитывать на доходность порядка7% годовых после уплаты налогов, что значительно выше доходности депозитов, и выше даже некоторых валютных облигаций.

Однако Андрей Астрейко предостерегает - не каждый офисный объект сможет обеспечить подобную доходность. В то же время наиболее ликвидные офисы могут давать доходность и выше 7% - например доходность офисов с действующими договорами аренды составляет 11-12% годовых.

Типичная инвестиционная сделка выглядит следующим образом: офис площадью порядка 100 кв. м. в бизнес-центре класса «В» приобретается по стоимости порядка 1 300-1 500 USD/кв. м. с НДС (в зависимости от типа планировки и качества отделки), и в последующем сдается в аренду по ставке 12-14 EUR/кв. м. с НДС.

- При инвестиционной покупке офиса, помимо его стоимости, необходимо тщательно анализировать его текущую и прогнозируемую привлекательность для арендаторов. Ведь именно этим будет определяться его доходность в период окупаемости. Достаточно примеров, когда в течение первых нескольких лет объект приносит ожидаемую доходность, а в последующем инвестор сталкивается с большими трудностями при поиске арендаторов.

Когда мы ищем объекты для инвестирования, мы изучаем запросы арендаторов по каждому из сегментов качества в динамике, оцениваем не только сам офис, но и бизнес-центр, в котором он располагается: учитываем текущее и перспективное окружение, а также планы по вводу новых площадей и многое другое. Только в этом случае можно объективно оценить ликвидность того или иного офиса, в то время как многие исходят лишь из цены и качества отделки.

 

До конца 2018 года…

По мнению Андрея Астрейко, при сохранении текущей экономической ситуации, в 2018 г. рост ставок аренды возможен в первую очередь по классу «В+», поскольку именно в этом сегменте будет увеличиваться неудовлетворенный спрос. Это обусловлено тем, что спрос будет и далее смещаться в сторону объектов, введенных в эксплуатацию в 2014-2017 гг. При этом объекты должны обладать улучшенными технико-эксплуатационными (система энергосбережения, кондиционирование, система контроля доступа и т.п.) и архитектурно-планировочными (архитектурное решение объекта, площадь и конфигурация этажа, вертикальные коммуникации и т.п.) характеристиками.

Требования арендаторов будут ужесточаться, вследствие чего преимущественно будут рассматриваться объекты с высокой транспортной доступностью, имеющие как в своем составе, так и в окружении развитую инфраструктуру и обеспеченные достаточным количеством парковочных мест.